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Mietrecht
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halolo
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Anmeldungsdatum: 04.03.2007
Beiträge: 147

BeitragVerfasst am: 13 Jul 2007 - 07:30:00    Titel: Mietrecht

Wenn man als Mieter einen 3-Jahres-Vertrag mit einem Vermieter eingeht, hat man dann noch die gesetzliche, 3-monatige Kündigungsfrist oder muss man in jedem Fall die 3 Jahre als Mieter erhalten bleiben?
Ein Makler meinte, dass die im Vertrag stehenden 3 Jahre gewissermaßen wertlos wären, da vom Gesetz her stets eine Kündigungsfrist von 3 Monaten greifen würde.
So ganz glauben kann ich das allerdings nicht, weil welchen Sinn hätte solch eine im Vertrag vereinbarte Mietdauer sonst noch?

Im BGB finde ich nur etwas über eine "außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund", aber da ich nicht viel Ahnung davon habe, wäre ich erfreut, wenn jemand von euch sich dazu äußern könnte.

P.S.: Keine Rechtsberatung, lediglich eine praktische Frage. Smile
Alister
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Anmeldungsdatum: 07.07.2007
Beiträge: 75
Wohnort: Heidelberg

BeitragVerfasst am: 13 Jul 2007 - 12:08:40    Titel:

Der Makler hat nicht alles gesagt. Nach § 542 Abs. II BGB das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Frist endet, soweit nicht entweder NR. 1 oder NR. 2 einschlägig ist. Befristete Mietverhältnisse für Wohnraum dürfen nur nach § 575 BGB geschlossen werden.

Nach der Neuregelung des § 575 I ist der Abschluß eines Zeitmietvertrages über Wohnraum (ausgenommen die Mietverhältnisse iSd § 549 II u III) nur dann zulässig, wenn der Vermieter ein Befristungsinteresse hat und diesen Befristungsgrund dem Mieter bei Vertragsschluß schriftlich mitteilt. Abs I zählt abschließend die drei als anzuerkennendes Befristungsinteresse in Betracht kommenden Gründe auf. Diese müssen nicht kumulativ vorliegen.

Arrow Beabsichtigte Eigennutzung (Abs I S 1 Nr 1)
Arrow Beabsichtigte Sanierung/Modernisierung (Abs I S 1 Nr 2)
Arrow Betriebsbedarf (Abs I S 1 Nr 3)

Die nach Ablauf des befristeten Vertrages beabsichtigte Nutzung muß dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, und zwar bei Vertragsschluß. Die Mitteilung muß nicht im Mietvertrag selbst enthalten sein, muß aber bei Vertragsschluß vorliegen. Eine Absichtsmitteilung nach Abschluß des Mietvertrages ist irrelevant. Es gelten §§ 126, 125 BGB. Die beabsichtigte Nutzung muß hinreichend konkret zum Ausdruck gebracht werden.

Nach § 575 Abs II. S 1 hat der Mieter einen Anspruch auf Auskunft über das Fortbestehen des bei Vertragsschluß mitgeteilten Befristungsgrundes. Diese Auskunft kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen. Ein verfrühtes Auskunftsbegehren wird idR als ein solches zum nächstzulässigen Termin umgedeutet werden können. Der Vermieter ist verpflichtet, die erbetene Auskunft binnen eines Monats zu erteilen. Maßgebend für den Beginn der Monatsfrist ist der Zugang des Auskunftsbegehrens beim Vermieter. Nur bei Geltendmachung seines Auskunftsanspruchs kann der Mieter eine Verlängerung nach § 575 Abs. II S 2 fordern.

Zeitmietverträge iSd § 575 unterliegen während der vereinbarten Vertragszeit nicht der ordentlichen Kündigung. Wohl aber sind die außerordentliche fristlose Kündigung und die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich, § 542 Abs. II. Die außerordentliche Vermieterkündigung mit gesetzlicher Frist eines Zeitmietvertrages setzt aber ein berechtigtes Interesse iSd § 573 voraus. Der Mieter kann außerdem Sozialschutz nach §§ 574-574c verlangen. Für den Fall, daß bei Vertragsabschluß kein Befristungsgrund iSd Abs I S 1 vorlag oder eine schriftliche Mitteilung des Befristungsgrundes nicht erfolgt ist, ordnet § 575 Abs. I S. 2 an, daß das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Es gelten dann die §§ 573ff.
halolo
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Anmeldungsdatum: 04.03.2007
Beiträge: 147

BeitragVerfasst am: 13 Jul 2007 - 16:03:34    Titel:

Es geht darum, ob der Mieter trotz des 3-Jahres-Vertrags eine gesetzliche 3-monatige Kündigungsfrist in Anspruch nehmen kann.
Der Makler meint nämlich, dass eine Mietrechtreform in den letzten Monaten dazu geführt hätte, dass solche befristeten Verträge von Mieterseite in jedem Fall auch früher kündbar sind.


edit:

http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/mietrechtsreform.htm

"Neuregelung ab 1. Juni 2005:
Ab 1. Juni 2005 können nahezu alle Mieter ihren Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Damit ist von Gesetzes wegen klar gestellt, dass die 3-Monats-Frist für alle Standardmietverträge gilt, auch wenn in dem vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag längere, gestaffelte Kündigungsfristen vorgesehen sind. Ausgenommen bleiben hiervon lediglich vor diesem Zeitpunkt individuell vereinbarte Regelungen im Mietvertrag. Für den Vermieter bleibt es bei den gestaffelten Kündigungsfristen."

"Sogenannte einfache Zeitmietverträge sind nach neuem Recht nicht mehr zulässig. Vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Zeitmietverträge bleiben aber wirksam. Für sie gilt im Hinblick auf Mietzeit und Vertragsende weiterhin das alte Recht."

Demnach hätte der Makler Recht und ein derartiger Zeitvertrag über 3 Jahre ist nicht möglich. (?)
Alister
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Anmeldungsdatum: 07.07.2007
Beiträge: 75
Wohnort: Heidelberg

BeitragVerfasst am: 14 Jul 2007 - 12:57:41    Titel:

Das Stimmt nicht ganz.

Die ordentliche Kündigung in Zeitmietverträgen ist nur, dann zulässig, wenn sie

ausdrücklich (BGH NJW 2000, 354; LG Kassel NZM 2000, 378 [LG Kassel 14.10.1999 - 1 S 163/99]; LG Landau WuM 1998, 691 [LG Landau 14.10.1997 - 1 S 245/96]; Emmerich/Sonnenschein § 542 Rn 5

oder konkludent (LG Koblenz NZM 1998, 859 = LG Koblenz 24.06.1998 - 12 S 416/97)

vereinbart worden ist.

Ansonsten ist nur eine außerordentliche befristete Kündigung möglich. Der Mieter muss danach in 3 Monaten ausziehen. Das Problem ist nur das die außerordentliche Kündigung hohe Hörden hat, deshalb wird es nicht einfach eine solche Kündigung zu begründen.
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