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Das Auswechseln von Mietern
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Schwarze Strümpfe
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Anmeldungsdatum: 01.04.2007
Beiträge: 2082

BeitragVerfasst am: 01 Feb 2008 - 20:05:42    Titel: Das Auswechseln von Mietern

Folgender Sachverhalt:

A und B haben beide jeweils einen eigenen Mietvertrag über eine Wohung mit V geschlossen. Darin ist vereinbart, dass in der Dreizimmerwohnung jeweils ein Raum A und B als Alleinbesitz überlassen wird, Küche und Bad sind gemeinschaftlich zu nutzen. B kündigt wirksam das Mietverhältnis und zieht aus.
V möchte den freigewordenen Raum der B nun weitervermieten und fragt sich, ob er das so einfach könne, oder "ob A auch noch ein Wörtchen mitzureden habe" und wie sie ggf. das geltend machen könne.

Nehmen Sie zu allen aufgeworfenen Rechtsfragen gutachterlich Stellung!

Wie seht ihr das? Gibt es eine mietrechtliche Nebenpflicht bei einer sog. WG bei der Mieterauswechslung Rücksicht auf die Belange des zurückgebliebenen Teils zu nehmen? Gibt es da eine konkretere Norm als § 241 Abs. 2 BGB?

Ich bin etwas ratlos ...
StR-Tobi
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Anmeldungsdatum: 10.08.2006
Beiträge: 2686

BeitragVerfasst am: 03 Feb 2008 - 15:39:25    Titel:

Erstmal ist wichtig festzustellen, dass es sich m.E. um keine echte Wohngemeinschaft handelt. Eine Wohngemeinschaft kann in zwei Konstellationen bestehen: Es gibt einen Mietvertrag, indem alle Personen (Vermieter / Mieter A / Mieter B) Mietparteien sind. Oder es gibt einen Mietvertrag, indem nur Vermieter und Mieter A die Vertragsparteien sind und der "Hauptmieter" A berechtigt wird, weitere Mieter - nach entsprechender Anzeige - einziehen zu lassen.

Beide Konstellationen liegen hier nicht vor. Vielmehr bestehen zwei rechtlich völlig selbstständige Verträge, die Mieter haften daher weder gesamtschuldnerisch noch solidarisch.

Das ist eine interessante Sache. Ich würde sagen, dass hier eine spezielle Sorte von Wohnraummietvertrag vorliegt. Es wird ein Raum überlassen und hinsichtlich der Gemeinschaftsräume besteht ein Nutzungsanspruch. Inwieweit dem einen Mieter Mitspracherechte zustehen hinsichtlich neuer Mieter, müsste sinnigerweise vertraglich geregelt werden. Ansonsten hilft u.U. noch eine konkludente Vereinbarung zwischen den Parteien dergestalt, dass in dieser faktischen Dreierbeziehung der Eintritt neuer Mieter zustimmungsbedürftig ist. Eine solche Vereinbarung kann man denke ich mit gutem Grund annehmen, zumal die Identität der Mitmieter ja nicht unerheblich ist. Andererseits: Dann stünde es ja im Belieben des Altmieters, willkürlich neue Mitmieter abzulehnen und so die Wohnung ewig allein in Beschlag nehmen zu können. Das kann nicht überzeugen.

Somit kann man an einen Gegenanspruch nur in krassen Fällen annehmen, etwa wenn der neue Mitmieter objektiv unerträglich ist (mit Blick auf § 241 II BGB), was nur in Ausnahmefällen anzunehmen sein dürfte. Einen in jedem Falle durchdringenden Anspruch kann man dann gewähren, wenn absichtlich ein furchtbarer Mitmieter ausgesucht wird, um den Altmieter "rauszuekeln". Dann wäre an einen Anspruch aus § 826 BGB gegen den Vermieter zu denken.

Im Normalfall würde ich dem Altmieter aber kein Mitspracherecht zugestehen. Dass eine solche Vertragsgestaltung nicht risikolos ist, erschließt sich jedem unmittelbar.

Soweit mal meine ersten Ideen.
Schwarze Strümpfe
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Anmeldungsdatum: 01.04.2007
Beiträge: 2082

BeitragVerfasst am: 03 Feb 2008 - 16:03:00    Titel:

StR-Tobi hat folgendes geschrieben:
Erstmal ist wichtig festzustellen, dass es sich m.E. um keine echte Wohngemeinschaft handelt. Eine Wohngemeinschaft kann in zwei Konstellationen bestehen: Es gibt einen Mietvertrag, indem alle Personen (Vermieter / Mieter A / Mieter B) Mietparteien sind. Oder es gibt einen Mietvertrag, indem nur Vermieter und Mieter A die Vertragsparteien sind und der "Hauptmieter" A berechtigt wird, weitere Mieter - nach entsprechender Anzeige - einziehen zu lassen.

Beide Konstellationen liegen hier nicht vor. Vielmehr bestehen zwei rechtlich völlig selbstständige Verträge, die Mieter haften daher weder gesamtschuldnerisch noch solidarisch.

Das ist eine interessante Sache. Ich würde sagen, dass hier eine spezielle Sorte von Wohnraummietvertrag vorliegt. Es wird ein Raum überlassen und hinsichtlich der Gemeinschaftsräume besteht ein Nutzungsanspruch. Inwieweit dem einen Mieter Mitspracherechte zustehen hinsichtlich neuer Mieter, müsste sinnigerweise vertraglich geregelt werden. Ansonsten hilft u.U. noch eine konkludente Vereinbarung zwischen den Parteien dergestalt, dass in dieser faktischen Dreierbeziehung der Eintritt neuer Mieter zustimmungsbedürftig ist. Eine solche Vereinbarung kann man denke ich mit gutem Grund annehmen, zumal die Identität der Mitmieter ja nicht unerheblich ist. Andererseits: Dann stünde es ja im Belieben des Altmieters, willkürlich neue Mitmieter abzulehnen und so die Wohnung ewig allein in Beschlag nehmen zu können. Das kann nicht überzeugen.

Somit kann man an einen Gegenanspruch nur in krassen Fällen annehmen, etwa wenn der neue Mitmieter objektiv unerträglich ist (mit Blick auf § 241 II BGB), was nur in Ausnahmefällen anzunehmen sein dürfte. Einen in jedem Falle durchdringenden Anspruch kann man dann gewähren, wenn absichtlich ein furchtbarer Mitmieter ausgesucht wird, um den Altmieter "rauszuekeln". Dann wäre an einen Anspruch aus § 826 BGB gegen den Vermieter zu denken.

Im Normalfall würde ich dem Altmieter aber kein Mitspracherecht zugestehen. Dass eine solche Vertragsgestaltung nicht risikolos ist, erschließt sich jedem unmittelbar.

Soweit mal meine ersten Ideen.


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