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ablauf einer ausserordentlichen Kündigung (Mietrecht)
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Foren-Übersicht -> Jura-Forum -> ablauf einer ausserordentlichen Kündigung (Mietrecht)
 
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Gregsen
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Anmeldungsdatum: 30.01.2006
Beiträge: 523

BeitragVerfasst am: 28 Jul 2008 - 02:57:57    Titel: ablauf einer ausserordentlichen Kündigung (Mietrecht)

Hi Leute, mich beschäftigt folgende Frage: Angenommen der Vermieter einer Wohnung kündigt dem Mieter ausserordentlich & berechtigt nach §543 II Nr. 3, der Mieter sich aber weigert auszuziehen, wie ist nun das weitere vorgehen?
Mich interessiert vor allem die prozessuale seite: Wie läuft eine Räumungsklage ab? Darf der vermieter den Mieter aus der wohnung "schmeißen", also aus dessen wohnung aussperren noch bevor die klage eingereicht wird, bzw gibt es hier so etwas wie eine einstweilige verfügung wo ein schnelles Handeln angesagt ist, z.B. wenn der Mieter zusätzlich zu dem Mietzinsverzug nachhaltig den Hausfrieden stört?

Was mich zusätzlich interessieren würde ist auch die gegenseite: Was kann der Mieter dem Vermieter an Härtefallregelungen entgegenhalten, bzw sind diese Härtefallregelungen vom gewohnheitsrecht und Grundrechten mal abgesehen irgendwo kodifiziert?

Ich freue mich auf eure antworten Smile
woodstock.
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Anmeldungsdatum: 08.08.2007
Beiträge: 2336
Wohnort: Franken

BeitragVerfasst am: 28 Jul 2008 - 11:57:27    Titel:

es gibt spezielle Mieter/Vermieterforen mit konkreten Fallerzählunge/Leidensberichten dort. Von beiden Seiten. Google sei dein Freund.
Gregsen
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Anmeldungsdatum: 30.01.2006
Beiträge: 523

BeitragVerfasst am: 28 Jul 2008 - 17:15:48    Titel:

na das ist ja nicht mein anliegen. Ich möchte weder einzelne Leidensberichte hören, noch konkrete Beratung, mich interessiert der prozessuale ablauf, und da bin ich in nem jura forum doch eher besser aufgehoben.
Gregsen
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Anmeldungsdatum: 30.01.2006
Beiträge: 523

BeitragVerfasst am: 29 Jul 2008 - 20:10:19    Titel:

keiner ne idee?

Dazu noch eine wichtige Frage: Gilt ein Hauptmieter der (mit einverständnis des vermieters) die wohnung an einen Untermieter weitermietet diesem gegenüber als vermieter? Worauf ich hinaus will: Sind die reglungen über kündigungsrecht, vermieterpfandrecht auch auf das verhältnis zwischen hauptmieter und untermieter anwendbar?
StR-Tobi
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Anmeldungsdatum: 10.08.2006
Beiträge: 2686

BeitragVerfasst am: 30 Jul 2008 - 09:56:54    Titel:

Ich habe sowas auch noch nicht von A bis Z miterlebt, gehe aber von folgendem Ablauf aus:

Zuerst wird die Kündigung ausgesprochen. Bereits hiergegen kann sich der Mieter wenden, notfalls den eben vor Gericht. Ich habe z.B. einmal erlebt, dass der Anwalt der betreuten, geistig verwirrten Mieterin anbrachte, diese habe ohnehin nicht mehr lange zu leben und eine Gesamtabwägung ergebe deshalb, dass ein Auszug jetzt nicht mehr zugemutet werden könne. Hier ist also vieles möglich.
Ist die Kündigung wirksam (bzw. wird sie nicht angegriffen) ergibt sich daraus der bekannte Herausgabeanspruch nach § 985 BGB. Bringt der Mieter nun zum Ausdruck, dass er trotz Kündigung zum gesetzten Termin nicht räumen wird, also die Herausgabe nicht erfolgen wird, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben. Auch eine einstweilige Verfügung ist hier möglich, ja. Man denke z.B. an den Mieter, der auch nebenkostensäumig ist und auf die Kündigung damit reagiert, dass er 24 Stunden Wasser und Licht anlässt. Gegen die Räumungsklage kann unter Umständen wiederum Berufung eingelegt werden. Ferner kann das Gericht dem Mieter eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr zubilligen!
Erst mit dem sich daraus ergebenden Titel kann zwangsvollstreckt werden. Jetzt kann also erst die tatsächliche Räumung erfolgen. Zuvor hat der Vermieter grundsätzlich kein Recht, die Wohnung zwecks Durchsetzung von Ansprüchen zu betreten. Genauso wenig, wie du jemandem eine bewegliche Sache, hinsichtlich derer du einen Anspruch aus § 985 BGB hast, mit Gewalt abnehmen darfst, darfst du auch eine Wohnung nicht betreten. Du musst hier auf den Räumungstitel warten.

Zur zweiten Frage:
Ich würde sagen nein, da zwischen Vermieter und Untermieter ja kein vertragliches Verhältnis besteht. Unmittelbar anwendbar ist lediglich der Anspruch auf Herausgabe und Räumung, siehe § 546 II BGB.
Gregsen
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Anmeldungsdatum: 30.01.2006
Beiträge: 523

BeitragVerfasst am: 30 Jul 2008 - 11:16:44    Titel:

super, schonmal vielen dank Smile

Mir leuchtet der zweite punkt aber nicht ganz ein, oder hab ich dich falsch verstanden? Wenn ich jetzt die konstellation habe:

Vermieter (V) --> Hauptmieter (H) --> Untermieter (U)


dann ist natürlich logisch, dass der V gegenüber U mangels vertraglichem Verhältnis nicht Vermieter ist. Aber warum ist H gegenüber U nicht vermieter? Zwischen den beiden besteht ja gerade ein mietvertrag, deswegen müssten doch die regelungen des mietrechs auch anwendbar sein, oder?
StR-Tobi
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Anmeldungsdatum: 10.08.2006
Beiträge: 2686

BeitragVerfasst am: 30 Jul 2008 - 11:22:19    Titel:

Achso, ich bin eben auf das Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter gesprungen. Very Happy Zwischen Hauptmieter und Untermieter wird natürlich ein weiterer Mietvertrag geschlossen, d.h. das Rechtsverhältnis ergibt sich auch aus den allgemeinen Regeln über die Miete. Als Besonderheit dürfte lediglich zu beachten sein, dass die in dem Untermietvertrag geregelten Rechte nicht weiter gehen können, als im Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter festgelegt. Logisch.
derjim
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Anmeldungsdatum: 29.01.2006
Beiträge: 906

BeitragVerfasst am: 30 Jul 2008 - 11:28:24    Titel:

interessant. da habe ich auch noch ein paar Fragen: gilt für die einstweilige Verfügung wg Wohnraum die §§ 916-945 ZPO oder gibt es dafür Sondervorschriften?

Wie kann die eV begründet sein - grundsätzlich ist sie doch nur zur Sicherung des Status quo zulässig und bei Wohnraum würde der Vermieter ja so schon von vornherein nur durch summarisches Verfahren schon zu seinem Endziel (Wohnungsherausgabe) gelangen?

Dann würde mich noch interessieren-angenommen die Kündigung wurde nicht widersprochen und ist wirksam, der Mieter ist abwesend und der VM öffnet mit Zweitschlüssel oder sonstwie die Wohnung -erlangt also Besitz an seinem Eigentum zurück und wirft den Krempel des Mieters auf die Strasse - darf er das, oder gibts mietrechtliche Abwehrnormen? Denn sachenrechtlich darf ich mir ja vom Anderen mein Eigentum nehmen, wenn keine Gegenrechte zum Besitz bestehen..
StR-Tobi
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Anmeldungsdatum: 10.08.2006
Beiträge: 2686

BeitragVerfasst am: 30 Jul 2008 - 12:38:26    Titel:

Vorab: Ich bewege mich hier in unsicherem Terrain, daher alles unter dem Vorbehalt eigenverantwortlicher Prüfung. Very Happy

derjim hat folgendes geschrieben:
interessant. da habe ich auch noch ein paar Fragen: gilt für die einstweilige Verfügung wg Wohnraum die §§ 916-945 ZPO oder gibt es dafür Sondervorschriften?

Wie kann die eV begründet sein - grundsätzlich ist sie doch nur zur Sicherung des Status quo zulässig und bei Wohnraum würde der Vermieter ja so schon von vornherein nur durch summarisches Verfahren schon zu seinem Endziel (Wohnungsherausgabe) gelangen?

Selbst die Räumung kann durch eV angeordnet werden, ist in § 904a ZPO ausdrücklich geregelt (natürlich mit entsprechenden Hürden).

Ansonsten gilt natürlich auch in Bezug auf das Mietrecht das Verbot der Vorwegnahme der Hauptsache, klaro. Es kann allerdings nicht ausnahmslos gelten, wie immer sind hier aber besonders hohe Anforderungen zu stellen. Darauf weist § 904a ZPO ja auch hin.

derjim hat folgendes geschrieben:
Dann würde mich noch interessieren-angenommen die Kündigung wurde nicht widersprochen und ist wirksam, der Mieter ist abwesend und der VM öffnet mit Zweitschlüssel oder sonstwie die Wohnung -erlangt also Besitz an seinem Eigentum zurück und wirft den Krempel des Mieters auf die Strasse - darf er das, oder gibts mietrechtliche Abwehrnormen? Denn sachenrechtlich darf ich mir ja vom Anderen mein Eigentum nehmen, wenn keine Gegenrechte zum Besitz bestehen..

Das darf er nicht. Dass die Kündigung wirksam ist, bedeutet nur, dass ein Anspruch nach § 985 BGB gegeben ist, da ein RzB nicht mehr besteht. Dieser muss aber mittels separater Räumungsklage durchgesetzt werden (wie bei einer beweglichen Sache letztlich auch, Leistungsklage auf Herausgabe). Selbst wenn dadurch ein Titel erlangt wurde, muss sonach die Zwangsvollstreckung durchgeführt werden, also die Durchsetzung der Räumung mittels Gerichtsvollzieher. Keinesfalls darf der Vermieter einfach die Wohnung betreten und sie eigenmächtig Räumen. Abwehrrecht des Mieters ergibt sich aus §§ 861, 862, 858 BGB (es gibt keine gesetzliche Gestattung nach § 858 I letzter Hs. BGB, sondern sogar ein Verbot in Form des § 123 StGB).
Gregsen
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Anmeldungsdatum: 30.01.2006
Beiträge: 523

BeitragVerfasst am: 30 Jul 2008 - 12:49:47    Titel:

thx tobi, habs mir auch so vorgestellt, mich hat allerdings eine formulierung im JurisPK-BGB zum Vermieterpfandrecht (§562) etwas ins schwanken gebracht:

"Pfandgläubiger ist der Vermieter, d.h. die zur Sicherung herangezogenen Sachen müssen auf Grund eines wirksamen Mietvertrages eingebracht worden sein. Unerheblich ist, ob der Vermieter auch Eigentümer der Mietsache ist. Am erforderlichen Mietvertrag fehlt es u.a. im Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Untermieter."

Mir leuchtet nicht ein warum es am mietvertrag im verhältnis von hauptmieter und untermieter fehlen soll, oder gibt es hier einen besonderen grund warum der Hauptmieter, der dem Untermieter gegenüber als vermieter auftritt kein vermieterpfandrecht geltend machen kann?
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