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Frage zur Sachmangelhaftung beim Grundstückskauf
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Foren-Übersicht -> Jura-Forum -> Frage zur Sachmangelhaftung beim Grundstückskauf
 
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d00d
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Anmeldungsdatum: 17.08.2004
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BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 09:45:37    Titel: Frage zur Sachmangelhaftung beim Grundstückskauf

Hallo Leute, ich habe gestern meinen 2. Versuch in bürgerlichem Recht geschrieben. Da ich aufgrund eigener Dummheit leider in den Theoriefragen nicht genug Punkte sammeln konnte um auch ohne die Fallbearbeitung zu bestehen kommt es nun auf meine Punkte in dem Fall an. Um besser schlafen zu können würd ich nun gern überprüft haben, ob ich in etwa richtig lieg und zumindest Teilpunkte bekommen könnte. Der Fall lautete wie folgt:

A kauft von G im März 2010 ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Schon bald stellt der Dachdecker fest, dass im Dachgebälk der Holzwurm steckt. Nach Überprüfung durch einen Architekten stellt dieser fest, dass das komplette Haus bereits seit über einem Jahr mit dem Holzwurm durchzogen ist. Im September 2010 teilt der A dem G diesen Mangel mit. Im November 2010 verlangt er nun Schadenersatz und möchte vom Kaufvertrag zurücktreten.

Frage: Kann A vom Kaufvertrag zurücktreten und kann er Schadenersatz in Höhe von 2500 Euro für die Rechnung des Dachdeckers und Architekten verlangen?

Meine Lösung war in etwa wie folgt:

A könnte von G Schadenersatz statt der Leistung i. H. v. 2500 Euro nach 437, 437 i. V. m. 281, 440 BGB verlangen.

Dazu ist es nötig, dass das Eigentum am Grundstück rechtmäßig vom G zum A übergegangen ist. Im vorliegenden Fall waren sich die beiden einig, dass der Eigentum an den A übergehen soll (§§ 873, 925 BGB). Zum Eigentumsübergang ist die notarielle Beurkundung der Einigung von A und G notwendig (§§ 925, 128 BGB), sowie die Eintragung des Eigentumswechsel im Grundbuch (873 BGB). Beides ist erfolgt.

A wurde demnach Eigentümer des Grundstücks.

Weiterhin muss bei Übergabe der Sache ein Sach- oder Rechtsmangel an der Sache bestanden haben. Ein Sachmangel besteht, wenn die Sache bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist (§ 434 I BGB). Da zwischen A und G keine Vereinbarung hinsichtlich der Beschaffenheit getroffen wurde ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen gleicher Art üblich und zu erwarten ist.

A ist Eigentümer (+)

Im Fall ist das gesamte Haus jedoch von einem Holzwurm durchzogen, was die Voraussetzung der im Verkehr zu erwartenden Beschaffenheit nicht erfüllt. Es liegt somit ein Sachmangel nach § 434 BGB vor, der bereits bei Gefahrübergang vorhanden war. Die Rechte des A ergeben sich aus (gab es nicht einen Paragraphen, nach dem ein Mangel unverzüglich mitgeteilt werden muss? Ich hab ihn leider aus Zeitmangel nicht mehr gefunden).

Sachmangel (+)

Fraglich ist, ob der Sachmangel bereits verjährt ist. Nach § 438 I 2. verjähren Mängelansprüche an Bauwerken regelmäßig nach 5 Jahren ab Übergabe der Sache. Der Mangel ist also noch nicht verjährt.

Verjährung (-)

A fordert von G nun Schadenersatz anstatt der Leistung nach § 437 i. V. m. 281, 440 BGB. Grundsätzlich hat der Verkäufer das Recht der zweiten Andienung in Form einer Nacherfüllung. Im dargelegten Fall ist diese Nacherfüllung jedoch wirtschaftlich unrentabel, da dazu das komplette Haus neu gebaut werden müsste. Voraussetzungen für Schadenersatz statt der Lieferung ist:

nach § 440 Fristsetzung zur Nacherfüllung oder deren Entbehrlichkeit nach § 281 II BGB. Die Fristsetzung ist entbehrlich, da die Nacherfüllung wirtschaftlich unrentabel ist.
Fristsetzung (-) jedoch entbehrlich

Verletzung einer Pflicht sowie der Erheblichkeit aus dem Schuldverhältnis (§ 281 BGB) : Bei Übergabe der Sache war ein Sachmangel am Gebäude, den V zu verantworten hat. Auch die Erheblichkeit ist gegeben.
Pflichtverletzung (+)
Erheblichkeit (+)

Antwort: Da die Voraussetzungen für Schadenersatz anstatt der Leistung gegeben ist, hat der A gg. den V ein Recht auf Zahlung i. H. v. 2500 Euro sowie Rückabwicklung des Geschäfts.


----------------------------------
Soviel zu meiner Lösung. Leider habe ich in Ermangelung der Zeit nicht auf die gesamten Folgen des § 281 eingehen können, beispielsweise 346-348, 275 BGB, 275 BGB. Auf diese Fallfrage gab es 20 Punkte, die ganze Klausur hatte 60. Was denkt ihr, wieviel werd ich bekommen? War die Lösung einigermaßen richtig?

Ich hab irgendwie im Hinterkopf, dass Schadenersatz statt der Leistung nur dann möglich ist, wenn noch gar nicht geliefert wurde, beispielsweise wenn ein Brautkleid erst nach der Hochzeit kommt und man das Kleid nicht mehr braucht.

Ich bin übrigens nicht in einer Jura-Ausbildung, das ist für mich nur eine Vorlesung von vielen, also bitte nicht so streng sein mit mir Wink
Marina85
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BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 10:10:13    Titel: Re: Frage zur Sachmangelhaftung beim Grundstückskauf

d00d hat folgendes geschrieben:

A könnte von G Schadenersatz statt der Leistung i. H. v. 2500 Euro nach 437, 437 i. V. m. 281, 440 BGB verlangen.


Das ist so keine Anspruchsgrundlage. Richtige AGL: §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I 1 Alt. 2 BGB.
§ 440 BGB gehört nicht in die AGL, sondern ist eine Ausnahmevorschrift zur Fristsetzung.
Marina85
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BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 10:15:22    Titel: Re: Frage zur Sachmangelhaftung beim Grundstückskauf

d00d hat folgendes geschrieben:

Dazu ist es nötig, dass das Eigentum am Grundstück rechtmäßig vom G zum A übergegangen ist. Im vorliegenden Fall waren sich die beiden einig, dass der Eigentum an den A übergehen soll (§§ 873, 925 BGB). Zum Eigentumsübergang ist die notarielle Beurkundung der Einigung von A und G notwendig (§§ 925, 128 BGB), sowie die Eintragung des Eigentumswechsel im Grundbuch (873 BGB). Beides ist erfolgt.

A wurde demnach Eigentümer des Grundstücks.


Wieso prüfst du hier eine Übereignung? Für den o.g. SE-Anspruch ist Voraussetzung, dass zunächst § 437 Nr. 3 BGB anwendbar ist und das ist der Fall, wenn a) ein Kaufvertrag vorliegt und b) ein Sachmangel bei Gefahrübergang.
Weitere Voraussetzungen des §§ 280 I, III, 281 BGB: Fristsetzung und Frist fruchtlos verstrichen oder Frist entbehrlich.
Marina85
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BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 10:19:32    Titel:

Solltest Du einfach nur prüfen, ob A wirksam zurückgetreten ist? Oder hat er seinen Kaufpreis zurück verlangt?
Im ersten Fall Rücktrittsprüfung: §§ 437 Nr. 2, 323 I, 434, 433 BGB
Im zweiten Fall AGL: §§ 346 I, 323 I, 434, 433 BGB.

Bei beidem wäre schwerpunktmäßig § 323 I BGB zu prüfen gewesen. Das sehe ich oben bei dir nicht.
Rücktritt und Schadensersatz sind zwei verschiedene Dinge.
d00d
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Anmeldungsdatum: 17.08.2004
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BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 11:14:26    Titel:

Ach verdammt, dann kann ich den 2. Versuch auch abhaken und muss mir ein halbes Jahr Gedanken machen Sad Warum kann ich nicht nach 281 prüfen? Laut dem Wortlaut in Abs. 1 gilt der auch, wenn die Leistung bereits erbracht wurde.
Marina85
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BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 11:27:22    Titel:

Erstmal Beruhigung Smile . Die Welt geht deshalb nicht unter. Studierst du Jura oder etwas anderes?
Jedenfalls solltest Du jetzt mit einem kühlen Kopf rangehen und versuchen, es jetzt richtig zu lernen, denn offenbar scheint dir das alles noch nicht so klar zu sein. Ich biete dir auch meine Hilfe an Wink .

Ich weiß nur, wie es bei meiner Schwester war, die Wi-Ing in Aachen studiert und die innerhalb in einem Semester das komplette BGB (also die ersten 4 Bücher) gelernt haben, und zwar so, wie wir es in 4 Semestern machen! Aber einen Fall lösen müssen sie dann trotzdem nach einem Semester... und das, obwohl das nur ein minimales Scheinchen ist und die echt wichtigere Sachen im Semester zu tun haben als Recht - und somit nur wenig Zeit zum Lernen bleibt. Mal abgesehen davon, dass schon bei normalen Jurastudenten Verwirrung und hohe Durchfallquoten auftreten würden, wenn man alle Bücher in einem Semester machen würde Rolling Eyes .

Ich habe eine Woche mit ihr Crashkurs gemacht, so dass sie knapp mit 3,7 bestanden hat - die Hälfte aller Teilnehmer hatte eine 5,0. Echt unglaublich, zumal von diesem Scheinchen dann noch abhängt, ob sie ne Bachelorarbeit schreiben können. Da kann ich echt nur den Kopf schütteln. Mir tun die Studenten da nur Leid, nur weil die Dozenten sich total verschätzen bei dem, was man Studenten zumuten kann und was nicht.


Zuletzt bearbeitet von Marina85 am 12 Feb 2011 - 11:35:55, insgesamt einmal bearbeitet
Marina85
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Anmeldungsdatum: 22.06.2005
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BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 11:34:14    Titel:

Nach § 281 BGB kannst du deshalb nicht ALLEIN prüfen, weil der allein für sich gesehen keine AGL ist! Die AGL lautet: §§ 280 I, III, 281 BGB für SE statt der Leistung!
Daphney
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Anmeldungsdatum: 03.05.2009
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BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 12:20:59    Titel:

@d00d/ Marina

Ich hätte hier (weil im SV nix anderes stand) wahrscheinlich sogar anfänglich Unmöglichkeit nach § 311 a II angenommen. Aber mit Häusern und ganz abreißen und neu bauen (ist das noch eine Nachbesserung) kenne ich mich leider nicht aus.

Allerdings glaub ich nicht, dass er den Dachdecker über § 437 Nr. 3, 280 I, III, iVm 281 bekommt, denn bei der Schadensberechnung kommt man zu dem Ergebnis, dass ihm diese Kosten sowieso entstanden wären, auch wenn mit seinem Haus alles in bester Ordnung gewesen wäre. Dann ist nämlich noch § 284 zu prüfen.

@d00d

Wegen dem Paragraphen, nach dem man den Sachmangel sofort anzeigen muss, meinst du vielleicht § 377 HGB, die Rügeobliegenheit? Wenn ja, so mach dir hier keine Sorgen, der spielt hier keine Rolle und du hättest ihn gar nicht erwähnen dürfen.
Daphney
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Anmeldungsdatum: 03.05.2009
Beiträge: 214

BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 17:19:40    Titel:

Weiß niemand dazu etwas?
Kann man den kompletten Abriss und Neubau eines Hauses wirklich noch unter Nachbesserung subsumieren?
MarenK
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Anmeldungsdatum: 12.07.2006
Beiträge: 222

BeitragVerfasst am: 12 Feb 2011 - 17:40:01    Titel:

Marina85 hat folgendes geschrieben:
Solltest Du einfach nur prüfen, ob A wirksam zurückgetreten ist? Oder hat er seinen Kaufpreis zurück verlangt?
Im ersten Fall Rücktrittsprüfung: §§ 437 Nr. 2, 323 I, 434, 433 BGB
Im zweiten Fall AGL: §§ 346 I, 323 I, 434, 433 BGB.


Auch im zweiten Fall geht es über den § 437 Nr. 2. Den kann man ruhig mit in die AGL schreiben. Wenn es im Kaufrecht spielt würde ich den § 437 immer dazu schreiben weil von dieser Norm alles ausgeht.

Was man generell alles in die AGL schreibt: das macht eh jeder wie er möchte - wichtig ist nur das die "Hauptnorm(en)" dabei ist/sind; viele schreiben auch die §§ 433, 434 nicht in die AGL in kaufrechtlichen Klausuren (unser Prof hatte uns auch damals davon abgeraten, irgendwann - vor allem wenn SE dazu kommt - wird das sonst eine Bandwurmkette). Sieht man auch in Fallbüchern dass das jeder etwas nach belieben macht.

Einige schreiben auch bei Ansprüchen z.B. aus § 823 direkt den § 31 BGB mit in die Anspruchsgrundlage (Verschulden wird dem Organ zugerechnet). Andere packen das nicht mit in die AGL. Geschmackssache.

Hauptsache die AGL ist überhaupt passend zum Begehr und was du an Normen noch zusätzlich schon in die AGL tust ist dann Geschmackssache, ich würd es aber versuchen übersichtlich zu halten (im Klausurenkurs der Prof hat auf seinen Lösungsskizzen sogar immer schon den § 474 BGB - wenn es sich um einen Verbrauchsgüterkauf handelt direkt in der AGL gepackt - find ich auch überflüssig und nimmt schon sehr viel vorneweg: wegen sowas gibts aber nie Punktabzüge). Wink Cool
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