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Mietrecht: Praxisfall
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DerDommi
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Anmeldungsdatum: 25.07.2005
Beiträge: 1195

BeitragVerfasst am: 19 Apr 2006 - 17:01:37    Titel: Mietrecht: Praxisfall

Der M sucht dringend eine Wohnung und findet zufällig ein Inserat des V, woraufhin der M den V aufsucht um dessen Wohnung zu besichtigen. Der M erklärt er wolle sich die Sache nochmal überlegen, ruft aber eine Woche darauf beim V an und sagt er würde die Wohnung gerne nehmen. Beim V legt dieser dann einen selbstverfassten "Mietvertrag" vor, der lediglich bestimmt, dass der Vertrag ein Jahr läuft und sich jeweils um ein weiteres Jahr verlängert, falls nichts anderes vereinbart wird. Der M hatte nie vor so lange dort zu wohnen und unterschreibt, weil er sich denkt, dass dieser Vertrag ohnehin jederzeit kündbar sei (Kündigungsfristen sind keine bestimmt). Nach einigen Auseinandersetzungen mit dem V möchte der M ausziehen, u. a. verschafft sich der V regelmäßig und ohne Absprachen Zutritt zur Wohnung des M. M hat schon eine neue Wohnung und möchte so schnell wie möglich ausziehen. Was soll er tun? Helfen Sie ihm.
mr. monk
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Anmeldungsdatum: 23.04.2006
Beiträge: 9

BeitragVerfasst am: 23 Apr 2006 - 21:37:45    Titel:

hallo, ich bin auf dieses Forum gestossen weil ich mich mit dem gedanken trage, auch jura zu studieren. habe natürlich noch keine ahnung davon, wie mann so einen fall auf juristische art bearbeitet, aber da noch keiner geantwortet hat wollte ich mal meine meinung dazu kund tun, da ich zufällig vor meiner abschlussprüfung zum kaufmann i. d. grdsts.-u. wohnungswirtschaft stehe.
1) was wurde denn für ein eigenartiger vertrag geschlossen? ein zeitmietvertrag für ein 1 jahr. kann der sich automatisch für jeweils 1 jahr verlängern? wahrscheinlich nicht, weil das eine deutliche banachteiligung des mieters ist. es ist zu überlegen sofort zu kündigen dann müsste allerdings die jahresmiete entrichtet werden. bei zeitmietverträgen hat der mieter ja kein ordentliches kündigungsrecht, das hätte er sich vielleicht vorher überlegen sollen. oder ist vielleicht die ganze vertragsgestaltung bei wohnraum unzulässig?
2) interessanter ist aber dass der vermieter sich ständig zutritt zur wohnung verschafft. der vermieter hat eine gebrauchsüberlassungspflicht gegenüber dem mieter, zwra kann er die wohnung in regelmässigen abständen besichtigen, hat das vorher anzukündigen. für mich wäre das ein grund, sofort fristlos zu kündigen, und dann ist man ja eh raus.
advocat
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Anmeldungsdatum: 15.03.2006
Beiträge: 29

BeitragVerfasst am: 24 Apr 2006 - 00:11:34    Titel:

Ich werde mal ein paar sachen hierher einfügen
was ich gefunden habe:die helfen dir sicherlich weiter,
da es dem mieter primär um die vertragsauflösung/kündigung geht.

Zitat:

Nach "erheblicher Vertragsverletzung" des Vermieters kann der Mieter fristlos kündigen
Während eine Mieterin gerade nicht zu Hause war, öffnete der Ehemann der Vermieterin mit einem eigenen Schlüssel die Wohnung, um "die Lage zu sondieren". Er beabsichtigte nämlich, in der Wohnung Arbeiten durch Handwerker vornehmen zu lassen. Diesen "Besuch" hatte er der Mieterin vorher nicht angekündigt und sich auch nicht vergewissert, ob sie anwesend war. Als sie davon erfuhr, war die Mieterin über sein Eindringen in ihre Privatsphäre sehr empört, und wollte dort nicht weiter wohnen. Sechs Wochen nach dem "Vorfall" kündigte sie den Mietvertrag fristlos, was die Vermieterin nicht akzeptierte. Die Vermieterin hielt die Kündigung für unwirksam und forderte die Miete für mindestens weitere drei Monate.

Das Landgericht Berlin entschied, dass ihr keine Mietzahlungen mehr zustehen (64 S 305/9Cool. Es stelle eine "erhebliche Vertragsverletzung" durch die Vermieterin (bzw. den von ihr beauftragten Ehemann) dar, ohne Wissen der Mieterin in deren Abwesenheit ihre Wohnung zu betreten. Für diese unverfrorene Eigenmächtigkeit gebe es hier keinerlei Rechtfertigung (etwa eine Teilvermietung oder dergleichen). Die Mieterin habe fristlos kündigen dürfen, weil nach diesem "vertragswidrigen Verhalten" die Fortsetzung des Mietverhältnisses für sie nicht mehr zumutbar gewesen sei. Sie habe das Kündigungsschreiben auch nicht zu spät geschickt; schließlich könne sie nicht sofort ihre Wohnung kündigen, ohne eine neue gefunden zu haben. Sechs Wochen seien "in diesem Zusammenhang jedenfalls noch angemessen".

Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. Februar 1999 - 64 S 305/98


Zitat:

Betreten der Mietwohnung
Es stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, wenn der Vermieter ohne vorherige Ankündigung und ohne sich vorher zu vergewissern, ob der Mieter anwesend ist, die Wohnung mit Hilfe eines eigenen Schlüssels unbefugt betritt. Eine solche Handlung stellt eine nicht hinzunehmende Eigenmächtigkeit dar, die ein Festhalten an dem Vertrag unzumutbar macht.

Landgericht Berlin, Urteil vom 09.02.1999 - Aktenzeichen 64 S 305/98

Mit Überlassung der Wohnung hat der Mieter das Hausrecht. Ein Betreten der Wohnung durch den Vermieter ohne vorherige Zustimmung des Mieters ist nur dann zulässig, wenn ein Notfall vorliegt, z.B. bei Abwesenheit des Mieters ein Wasserschaden eintritt oder Feuer ausbricht. Der Vermieter kann auch dann zum Betreten der Wohnung berechtigt sein, wenn er mit Billigung und Kenntnis des Mieters einen Schlüssel zur Wohnung besitzt, die ihn zum Betreten der Wohnung berechtigt. Liegen diese Ausnahmefälle nicht vor, so darf der Vermieter die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten. Hält sich der Vermieter hieran nicht, so kann der Mieter das Mietverhältnis gemäß § 554 a BGB fristlos kündigen, auch ohne Abmahnung. Die Kündigung muss durch den Mieter allerdings alsbald ausgeübt werden, damit er sein Kündigungsrecht nicht verwirkt, ein Zuwarten des Mieters von 6 Wochen wird im Regelfall nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechtes führen.





Zitat:
Betreten der Wohnung
Der grundgesetzlich verankerte Schutz der Wohnung gemäß Artikel 13 Grundgesetz gebietet es, an das Tatbestandsmerkmal der Erforderlichkeit in § 14 Nr. 4 WEG strenge Anforderungen zu stellen; es müssen ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen. Nur dann besteht eine Verpflichtung, das Betreten der Wohnung zu gestatten.

Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 21.01.1999,
Aktenzeichen 2Z BR 156/98

§ 14 WEG regelt die Pflichten der Wohnungseigentümer, insbesondere die Verpflichtung der Instandhaltung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile, das Dulden von Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile aber auch das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Als Ausgleich gewährt das Gesetz dem betroffenen Eigentümer einen Anspruch, ggf. entstandene Schäden zu ersetzen, die dadurch entstehen, dass er das Betreten und die Benutzung seiner im Sondereigentum stehenden Räume zum Zwecke der Instandhaltung oder Instandsetzung zu dulden hat. Als Schäden sind verschiedene Vermögensnachteile denkbar, so das Erfordernis einer Ausgleichunterkunft, Verdienst- aber auch Mietausfall, aber auch Kosten der Säuberung des Wohnungseigentums.


Zitat:
Betreten der Wohnung
Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, stellt keinen sachlichen Grund für ein Betretungsrecht dar.

Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluß vom 24.11.2000, Aktenzeichen 3 W 184/00.

Gemäß § 14 Nr. 4 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dieses zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Der Katalog der Pflichten des Wohnungseigentümers nach § 14 WEG ist dort auch nicht abschließend geregelt, vielmehr können durch Vereinbarung die Pflichten der Wohnungseigentümer noch wesentlich erweitert werden. Soweit es um das Betreten der Wohnung geht, sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer im Lichte des Artikel 13 Grundgesetz auszulegen. Bei der Auslegung von Bestimmungen ist der Bedeutung und Tragweite dieses Grundrechts Rechnung zu tragen, soweit dessen Schutzbereich berührt ist. Unter Berücksichtigung dieses Grundrechts kann ein über die Regelungen des § 14 Nr. 4 WEG hinausgehendes Betretungsrecht des Verwalters nur wirksam vereinbart werden, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen. Dieses gilt auch dann, wenn die Duldungsverpflichtung auf den zweimaligen Zutritt pro Jahr beschränkt ist, soweit nicht besondere weitere Voraussetzungen hinzukommen. Der Schutz der Wohnung nach Artikel 13 Grundgesetz soll Störungen vom privaten Leben fernhalten. Schutzgut ist die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet. Der Schutz der Wohnung verbürgt dem Einzelnen mit Blick auf die Menschenwürde sowie im Interesse der Entfaltung der Persönlichkeit einen elementaren Lebensraum. Artikel 13 Grundgesetz enthält insbesondere das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in die Wohnung einzudringen. Soweit eine Regelung in der Teilungserklärung das Zutrittsrecht des Verwalters nicht einmal von sachlichen Gründen abhängig macht, ist die Vereinbarung per se unwirksam.
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