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JuliaXXX
Full Member
Anmeldungsdatum: 15.10.2005
Beiträge: 77
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 Verfasst am: 18 Mai 2006 - 21:50:40 Titel: Hypothek/ Grundschuld |
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Hallo!
Kann mir vielleicht jemand mit eigenen Worten ganz unjuristisch den Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld erklären?
Ich versteh´s einfach nicht....  |
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Pandur
Moderator
Anmeldungsdatum: 16.03.2006
Beiträge: 845
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| Verfasst am: 19 Mai 2006 - 06:23:39 Titel: |
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Also ich versuche mal mein Glück 
Grundschuld und Hypothek dienen der Sicherung einer Forderung. Der große Unterschied zwischen beiden ist die Akzessorietät. Vorausgesetzt ich hab das Wort richtig geschrieben ist das ein Schlagwort, was du dir unbedingt merken und in der Klausur (HA) bringen musst.
Die Hypothek ist akzessorisch zur sichernden Forderung, die Grundschuld nicht, soll heißen eine Hypothek kann ohne zu sichernder Hauptforderung kraft Gesetzes nicht bestehen, die Grundschuld dagegen schon.
Warum? Das sagt uns das Gesetz.
Hypothek: § 1113 "wegen einer ihm zustehenden Forderung"
Grundschuld: § 1192 "Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt"
Zugegeben 1192 ist sau blöde formuliert. Soll soviel heißen wie, die Vorschriften über die Hypothek kommen zur Anwendung solange sie nicht die Akzessorietät voraussetzen.
In der Praxis macht sich der Unterschied hauptsächlich dann bemerkbar, wenn die zu sichernde Hauptforderung erlischt (in der HA sind der Phantasie leider mal wieder keine Grenzen gesetzt).
Hypothek: 1163 Abs. 1 S. 2 iVm 1177 (schreib 1177 neben 1163 soweit du das darfst). Die Hypothek wird damit "kraft Gesetzes" (Schlagwort) aus den Händen des Sicherungsgläubigers gerissen und "schwebt wie von Geisterhand" (kein Schlagwort )in die Hände des Grundstückeigentümers und wird damit zur Eigentümergrundschuld.
Grundschuld: die Grundschuld geht auch auf den Grundstückseigentümer über. Allerdings erfolgt dies in dem Fall auf Grund vertraglicher Vereinbarung. Bei der Grundschuldbestellung wird bereits vereinbart, dass die Grundschuld auf den Grundstückseigentümer übergeht, sobald die Forderung erlischt. 1163 Abs. 1 S. 2 gilt somit zwar nicht bei der Grundschuld, er wird aber durch eine vertragliche Vereinbarung ersetzt, die auch wenn sie nicht ausdrücklich getroffen wurde grundsätzlich durch Auslegung in den Vertrag hineingelesen wird (andere Ansicht 1163 analog soweit ich das noch weiß, keine Ahnung was hM ist).
Fazit:
Ganz wichtig ist, dass du immer eine Doppelprüfung vornimmst. Du musst also zwischen der zu sichernden Hauptforderung und der Grundschuld / Hypothek unterscheiden. Frag dich immer was mit der Hauptforderung passiert und welche Auswirkungen dies auf die Grundschuld / Hypothek hat und umgedreht.
Ähm, zum Schluss noch der Haftungsausschluss
Was Grundschuld und Hypothek anbelangt bin ich schon sehr eingerostet. Insofern keine Garantie auf Richtigkeit.
Hoffe trotzdem etwas geholfen zu haben.
Gruß Pandur
P.S.: Ich hoffe du studierst Jura, sonst war das alles für die Katz  |
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Shafirion
Moderator
Anmeldungsdatum: 01.04.2005
Beiträge: 1249
Wohnort: Heidelberg
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| Verfasst am: 19 Mai 2006 - 09:17:13 Titel: |
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| Pandur hat folgendes geschrieben: | | Grundschuld: die Grundschuld geht auch auf den Grundstückseigentümer über. |
Hier werden gerade etwas die beiden Fälle vermischt, dass der persönliche Schuldner (also der Schuldner der Forderung) auf die Forderung leistet und dass der Eigentümer des Grundstücks (also der Sicherungsgeber) auf die Grundschuld zahlt.
Wenn der persönliche Schuldner auf die Forderung leistet, so wird sich regelmäßig ein Anspruch auf Rückübertragung, Verzicht und/oder Aufhebung haben ais der Sicherungsabrede (das ist der zugrunde liegende schuldrechtliche Vertrag) ergeben.
Zahlt indes der Grundstückseigentümer auf die Grundschuld (ergänze: nicht auf die Forderung), so wird nach einhelliger Auffassung die Grundschuld sofort zur Eigentümergrundschuld. Hier kommt man dann zur analogen Anwendung von § 1163 I 2 (bzw. 1143 I, 1168, 1170, die dogmatischen Ansätze sind hier in der Tat umstritten).
Ferner sei noch ergänzend erwähnt dass mit einer Grundschuld auch eine Mehrheit von Forderungen gesichert werden kann, so insb. bei Kontokorrentenverhältnissen üblich. |
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JuliaXXX
Full Member
Anmeldungsdatum: 15.10.2005
Beiträge: 77
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| Verfasst am: 19 Mai 2006 - 09:26:27 Titel: |
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Erst einmal danke für die umfangreiche Erklärung!!
Die Unterschiede, die ich in einer Klausur zu prüfen habe, habe ich schon verstanden.
Im Sachverhalt steht ja auch meistens, ob eine Hypothek oder eine Grundschuld vereinbart wurde.
Ich habe mich jetzt nur gefragt, wo jetzt - abgesehen von der Akzessorietät - der Unterschied ist.
Also wenn ich jetzt ein Darlehen von der Bank möchte, wann vereinbaren wir eine Hypothek und wann eine Grundschuld auf mein Grundstück? Das müsste ja im Prinzip egal sein, oder?
Kann man sagen, dass das eine vorteilhafter ist als das andere? Und wenn ja, warum?! |
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Shafirion
Moderator
Anmeldungsdatum: 01.04.2005
Beiträge: 1249
Wohnort: Heidelberg
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| Verfasst am: 19 Mai 2006 - 10:17:15 Titel: |
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Die Grundschuld ist der Regelfall. Sie ist für den Sicherungsnehmer vorteilhafter, weil sie nicht mit Erlöschen der Forderung miterlischt, sondern bestehen bleibt. Außerdem kann der Sicherungsnehmer sich mit einer Grundschuld mehrere Forderungen sichern lassen. Der Sicherungsnehmer - und der sitzt ja idR am längeren Hebel - wird also regelmäßig eine Grundschuld verlangen. Insbesondere das Nichterlöschen kann von großer Bedeutung sein. Bsp.:
A hat bei der B-Bank ein Darlehen i.H.v. 250.000 € aufgenommen, das sich die B-Bank mit einer Grundschuld i.H.v. 250.000 am Grundstück des A (Wert 700.000 €) hat sichern lassen. Anschließend bestellt A noch dem C eine zweitrangige Grundschuld i.H.v. 300.000 € und dem D eine drittrangige Grundschuld i.H.v. 400.000 €. Nun tilgt A seine Darlehensschuld gegenüber B. Die Forderungen von C und D bestehen noch. Da die Geschäfte des A nicht gut laufen, ist er an einem weiteren Darlehen der B-Bank i.H.v. 200.000 € interessiert. Da die Grundschuld des B nicht akzessorisch erloschen ist, können beide Parteien problemlos die neue Forderung mit der bestehenden (erstrangigen) Grundschuld sichern. Hätten A und B indes eine Hypothek vereinbart, so wäre diese mit Tilgung des ersten Darlehens erloschen. Jetzt bliebe ihnen nur die Möglichkeit, eine neue Hypothek (oder Grundschuld) zu bestellen. Die wäre dann allerdings drittrangig hinter der Grundschuld des C und der des D, so dass B im Falle der Zahlungsunfähigkeit des A befürchten müsste, mit leeren Händen dazustehen. |
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JuliaXXX
Full Member
Anmeldungsdatum: 15.10.2005
Beiträge: 77
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| Verfasst am: 19 Mai 2006 - 14:03:29 Titel: |
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Tausend Dank!!!! Jetzt hab ich`s verstanden!!  |
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Pandur
Moderator
Anmeldungsdatum: 16.03.2006
Beiträge: 845
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| Verfasst am: 19 Mai 2006 - 14:13:42 Titel: |
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| Zitat: | | Hier werden gerade etwas die beiden Fälle vermischt, dass der persönliche Schuldner (also der Schuldner der Forderung) auf die Forderung leistet und dass der Eigentümer des Grundstücks (also der Sicherungsgeber) auf die Grundschuld zahlt. |
@Shafirion: ja, da hast du recht. Da war ich wohl nicht ganz so exakt. Danke für die Richtigstellung.
| Zitat: |
Also wenn ich jetzt ein Darlehen von der Bank möchte, wann vereinbaren wir eine Hypothek und wann eine Grundschuld auf mein Grundstück? Das müsste ja im Prinzip egal sein, oder? |
Hierzu hat Shafirion ja bereits alles gesagt. Die Bank sitzt am längeren Hebel und will in der Regel eine Grundschuld. Ich würde fast behaupten (ohne Statistiken zu haben), dass es Hyopotheken nur noch in Klausuren und bei Monopoly gibt.
Gruß Pandur |
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Shafirion
Moderator
Anmeldungsdatum: 01.04.2005
Beiträge: 1249
Wohnort: Heidelberg
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| Verfasst am: 19 Mai 2006 - 15:55:11 Titel: |
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Ja, wäre eigentlich eine gute Gelegenheit, sich im Freundeskreis mal wieder als der kleinkarierte Jurist unbeliebt zu machen:
"Ich nehme dann mal eine Hypothek auf die Schlossalle auf."
"Geht nicht, da stehen noch Häuser drauf."
"Na und? Man kann auch an einem bebauten Grundstück eine Hypothek bestelllen."
"Nee, in der Anleitung steht, dass erst alle Häuser runter müssen."
"Tja, und im BGB steht, dass man auch bebaute Grundstücke mit einer Hypothek belasten kann. Was interessiert mich da die Anleitung? Lex superior derogat legi inferiori."
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studi123
Full Member
Anmeldungsdatum: 11.02.2006
Beiträge: 53
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| Verfasst am: 04 Sep 2008 - 17:27:35 Titel: |
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Mit anderen Worten:
Wenn die Grundschuld bei Tilgung nicht automatisch erlischt und die Bank trotz Tilgung die Grundschuld an C verkauft, könnte C sich an meinem Grundstück bedienen, obwohl die Forderung an B erfüllt wurde?? |
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Gregsen
Senior Member
Anmeldungsdatum: 30.01.2006
Beiträge: 523
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| Verfasst am: 06 Sep 2008 - 03:39:51 Titel: |
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| vorausgesetzt C erwirbt die grundschuld gutgläubig, dann ja. |
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Neuling2009
Newbie
Anmeldungsdatum: 16.04.2009
Beiträge: 1
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| Verfasst am: 16 Apr 2009 - 08:44:02 Titel: |
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| Shafirion hat folgendes geschrieben: | Die Grundschuld ist der Regelfall. Sie ist für den Sicherungsnehmer vorteilhafter, weil sie nicht mit Erlöschen der Forderung miterlischt, sondern bestehen bleibt. Außerdem kann der Sicherungsnehmer sich mit einer Grundschuld mehrere Forderungen sichern lassen. Der Sicherungsnehmer - und der sitzt ja idR am längeren Hebel - wird also regelmäßig eine Grundschuld verlangen. Insbesondere das Nichterlöschen kann von großer Bedeutung sein. Bsp.:
A hat bei der B-Bank ein Darlehen i.H.v. 250.000 € aufgenommen, das sich die B-Bank mit einer Grundschuld i.H.v. 250.000 am Grundstück des A (Wert 700.000 €) hat sichern lassen. Anschließend bestellt A noch dem C eine zweitrangige Grundschuld i.H.v. 300.000 € und dem D eine drittrangige Grundschuld i.H.v. 400.000 €. Nun tilgt A seine Darlehensschuld gegenüber B. Die Forderungen von C und D bestehen noch. Da die Geschäfte des A nicht gut laufen, ist er an einem weiteren Darlehen der B-Bank i.H.v. 200.000 € interessiert. Da die Grundschuld des B nicht akzessorisch erloschen ist, können beide Parteien problemlos die neue Forderung mit der bestehenden (erstrangigen) Grundschuld sichern. Hätten A und B indes eine Hypothek vereinbart, so wäre diese mit Tilgung des ersten Darlehens erloschen. Jetzt bliebe ihnen nur die Möglichkeit, eine neue Hypothek (oder Grundschuld) zu bestellen. Die wäre dann allerdings drittrangig hinter der Grundschuld des C und der des D, so dass B im Falle der Zahlungsunfähigkeit des A befürchten müsste, mit leeren Händen dazustehen. |
Danke. Jetzt habe ich es auch verstanden. 
Mein Wissensdurst hört hier aber noch nicht auf....
Wie sieht das in der Praxis aus?
Angenommen ich möchte eine Immobilie erwerben, die A noch mit einer Hypothek oder B noch mit einer Grundschuld belastet ist.
A: "Kaufe" ich die Hypothek unbewusst mit?
B: "Kaufe" ich die Grundschuld unbewusst mit?
Normalerweise prüft diese Sachen ja vor Überschreibung ja der Notar, aber wie sieht es hier rechtlich aus?
Bedeutet akzessorisch bei der Hypothek jetzt, das der "alte" Eigentümer für die Hypothek auch nach dem Verkauf der Immobilie haften muss?
Bedeutet akzessorisch bei der Grundschuld jetzt, das der "neue" Eigentüner mit Immobilienerwerb jetzt auch eventuelle Schulden aus der Grundschuld mit "übernommen" hat, und im Falle der Fälligkeit dafür aufkommen muss? |
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