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Ranking: Dresden, Nürnberg und Berlin sind aus Mietersicht die besten Bürostandorte

11.07.2008 - (idw) Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen

Studie der SEB Asset Management untersucht Immobilienqualität und Geschäftsbedingungen der 20 größten Städte Deutschlands aus Mietersicht. Berlin und Nürnberg überzeugen mit günstigsten Nettomieten während Dresden Bestnoten für das Immobilienangebot und Qualität erhält. Dresden ist bei Büroimmobilien aus Mietersicht der Spitzenstandort unter den Großstädten in Deutschland. Die Weltkulturerbe-Stadt an der Elbe erhält Bestnoten für das gute Angebot an Büroflächen, architektonisch ansprechende Bürogebäude sowie die im Vergleich günstigen Nettomieten. Auch in punkto Umweltqualität, Image und Sicherheit der Stadt sowie der Attraktivität für Fachpersonal zeigen sich Dresdener Büromieter tendenziell zufriedener als Büromieter in anderen Städten. Außerdem gehören auch Nürnberg, Berlin und Stuttgart zu den Top-Standorten in Deutschland. Während in Nürnberg und Berlin das günstige Mietniveau und das gute Image zur hohen Zu-
friedenheit beitragen, schätzen die Schwaben an ihrer Landeshauptstadt vor allem die gute Verkehrsanbindung sowie die Verfügbarkeit gut ausgebildeter Fachkräfte. Bemängelt werden in Stuttgart allerdings die gefühlt hohen Mietkosten. Dafür bietet die Metropole im Südwesten aus Mietersicht noch knapp vor München die besten Businessbedingungen. München besticht im Gegenzug aber durch sein gutes Image, seine hohe Umwelt- und Lebensqualität sowie Sicherheit.

Deutlich abweichende Präferenzen was Mietentscheidung und -zufriedenheit betrifft, lassen sich zwischen den erfassten Branchen identifizieren. So liegen etwa Nürnberg und Stuttgart bei den Banken und Versicherungen ganz vorne, die befragten Werbe- und PR-Agenturen fühlen sich in Stuttgart, Düsseldorf und Berlin am wohlsten. Architektur- und Ingenieurbüros setzen im Gegensatz dazu ganz klar auf Dresden als besten Mietstandort.

Zu diesen Ergebnissen kommt die aktuelle Studie der SEB Asset Management, die vom Bonner Marktforschungsunternehmen EuPD Research durchgeführt wurde. Insgesamt gaben dabei im Frühjahr 2008 mehr als 3.000 Mietentscheider von Büroimmobilien in den 20 einwohnerstärksten Städten Deutschlands ihre Stimme ab. Der so erstellte "Büromieter-Almanach 2008" schließt damit nach Aussage von Prof. Dr. Hansjörg Bach, FRICS, vom Studiengang Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt (HfWU) in Geislingen, der die Studie wissenschaftlich begleitet hat, eine bestehende Forschungslücke. Denn: Erstmals wurde der deutsche Büroimmobilienmarkt nicht im Hinblick auf die Interessen von Investoren, sondern umfassend aus dem Blickwinkel der Büromieter analysiert. Dabei zeichnen die Studienergebnisse nicht nur Profilbilder der Immobilienqualität und Geschäftsbedingungen in den 20 größten Städten, sondern ermitteln auch die besten Standorte für Büroimmobilien. Gerade für Immobilienunternehmer aber auch Wirtschaftsförderer sind diese Ergebnisse von hohem Interesse.

Die Mietentscheidung wird von einer ganzen Reihe an Kriterien beeinflusst, der Preis ist nur eine von vielen Einflussgrößen. Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management AG in Frankfurt: "Auf Dauer kann nur derjenige erfolgreich im Immobilienmarkt sein, der die teils gegenläufigen Erwartungen bestmöglich erfüllen kann. Denn nur zufriedene Mieter sind treue Mieter. Anderenfalls steigt die Wechselbereitschaft signifikant." Doch vielfach wissen die Vermieter nicht einmal um die Bedürfnisse ihrer Mieter.

Für Axel Kraus, den bei der SEB Asset Management für das Immobilien Asset Management verantwortlichen Geschäftsführer, zeigt die Studie deutlich, dass neben den weiterhin wichtigen Aspekten wie Lage, Verkehrsanbindung sowie Qualität und Flexibilität des Gebäudes auch ein stärkeres Bewusstsein für den Klimawandel und die Nebenkostenthematik sichtbar wird. Dies spiegelt sich für Kraus auch im gestiegenen Interesse an den Arbeitsplatzbedingungen wider.
Der "Büromieter-Almanach 2008" ermittelt die Zufriedenheit über 21 wissenschaftlich evaluierte Kriterien, die in fünf Entscheidungsfaktoren - Bürofläche, Bürogebäude, Mietkosten, Standortfaktoren der Stadt sowie deren Geschäftsklima - zusammengefasst werden. In der absoluten Wichtigkeit stehen ein guter Allgemeinzustand der Bürofläche, niedrige Nettomieten und eine flexible technische Infrastruktur ganz oben auf der Wunschliste der Mieter. Um ein Ranking erstellen zu können, wurde ein Index der Mieterzufriedenheit gebildet. In diesen Index fließen alle 21 abgefragten Kriterien ein, gewichtet nach ihrer Relevanz für die Mietentscheidung und verteilt auf die fünf übergeordneten Entscheidungsfaktoren. Als sechster Faktor wird auch die allgemeine Zufriedenheit mit der Bürofläche berücksichtigt. Die Durchschnittsnoten dieser sechs Faktoren bestimmen dann den Gesamtindex der Zufriedenheit.

Das beste Preis-Leistungsverhältnis bietet aus Sicht der befragten Mietentscheider Dresden (2,35), dicht gefolgt von Nürnberg (2,37) und Berlin (2,38). In punkto Sicherheit liegen München (1,97) und Dresden (1,99) auf den ersten Plätzen, bei der Umweltqualität führt Dresden (2,31) vor Hannover und Bonn (je 2,36). Und auch die Verfügbarkeit von qualifiziertem Fachpersonal ist ein wichtiger Standortfaktor, der bei der Mietentscheidung zunehmend Berücksichtigung findet.

Großen Optimierungsbedarf sehen die Befragten dagegen bei der Unternehmerfreundlichkeit der Stadtverwaltungen - hier werden im Schnitt die schlechtesten Noten vergeben. Wirklich glänzen kann hier keine Stadt. Mit jeweils nur befriedigenden Durchschnittsnoten schneiden Düsseldorf (2,55) und Nürnberg (2,59) im Vergleich noch am Besten ab.
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Zur Methodik:
Im Fokus der Untersuchung standen Büromieter der 20 größten Städte Deutschlands. Abgedeckt sind damit alle Großstädte mit mehr als 300.000 Einwohnern. Um Aussagen über die jeweiligen Standorte treffen zu können, flossen pro Stadt jeweils 150 Interviews mit Mietern von Büroflächen in die Analyse ein. Büroflächen wurden definitionsgemäß als Einheiten verstanden, die überwiegend zum Verrichten von schriftlichen bzw. Verwaltungstätigkeiten genutzt werden. Zu den Interviewpartnern zählten Verantwortliche der jeweiligen Unternehmen.


Info: Die Studie steht unter http://www.hfwu.de zum kostenlosen Download bereit.

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