Bis vor einigen Jahren stand unter anderem ein Bausparvertrag heftig in der Kritik. Im Kern ging es meist darum, dass die Verträge nur noch mit einem mickrigen Zinssatz ausgestattet sind, sodass sich das Ansparen nicht mehr lohnt. Bei dieser Kritik wird allerdings außer Acht gelassen, dass es sich beim Bausparvertrag nicht um einen reinen Sparvertrag handeln soll, der ausschließlich dem Vermögensaufbau dient. Vielmehr geht es darum, zunächst Kapital anzusammeln, welches dann später in eine Immobilienfinanzierung als Eigenkapital eingebunden werden kann. Hinzu kommt ein zinsgünstiges Bauspardarlehen, welches ebenfalls Teil der Baufinanzierung wird. Aus dem Grund möchten wir uns etwas näher mit dem Vertrag beschäftigen und wie dieser sinnvoll in eine Immobilienfinanzierung eingebunden werden kann.
Worum handelt es sich bei einem Bausparvertrag?
Bausparverträge gibt es mittlerweile schon seit mehreren Jahrzehnten und die Verträge erlebten insbesondere in den sechziger und siebziger Jahren einen echten Boom. Damals wurde es vielen Menschen in Deutschland erst aufgrund der Bausparverträge möglich, den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Zwischenzeitlich sind Bausparverträge etwas in Vergessenheit geraten, werden allerdings heutzutage wieder verstärkt genutzt.
Der Bausparvertrag selbst besteht grundsätzlich aus zwei Phasen, wobei allerdings nur die Ansparphase verpflichtend ist. Die zweite Phase, nämlich die spätere Darlehensphase, muss vom Bausparer nicht zwangsläufig in Anspruch genommen werden. Sinnvoll ist dies aber schon, denn seine eigentliche Stärke kann der Bausparvertrag nur dann ausspielen, wenn auch das zinsgünstige Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird.
Wie funktioniert das Bausparen – Die unterschiedlichen Phasen
Wenn man davon ausgehen möchte, dass die Möglichkeit des Bausparvertrages voll ausgeschöpft wird, dann gibt es bestimmte Phasen, die Sie als Bausparer durchlaufen, nämlich:
- Abschluss des Bausparvertrages und Festlegen der Bausparsumme nebst Tarifwahl
- Ansparphase
- Zuteilungsreife des Bausparvertrages
- Zuteilung beantragen
- Darlehensphase
Die erste Phase besteht beim Bausparvertrag also darin, dass Sie sich für einen Bauspartarif und damit zusammenhängend ebenso für eine Bausparsumme entscheiden. Die Bausparsumme setzt sich zum einen aus dem später angesparten Bausparguthaben und zum anderen aus einem zinsgünstigen Bauspardarlehen zusammen. Wenn Sie also beispielsweise eine Bausparsumme von 80.000 Euro bei einem Tarif wählen, bei dem die Mindestansparung 50 Prozent betragen muss, würden Sie 40.000 Euro anteilig ansparen und die restlichen 40.000 Euro würden Ihnen in Form eines Bauspardarlehens geliehen.
Nach dem Abschluss des Bausparvertrages folgt die zweite Phase, nämlich die Ansparphase. Sie zahlen dann meistens monatlich regelmäßige Sparbeiträge in den Bausparvertrag ein. Ist diese Ansparphase beendet, kommt es darauf an, ob der Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist. Das setzt in aller Regel die folgenden Bedingungen voraus:
- Mindestsparguthaben erreicht
- Mindestanspardauer absolviert
- Bewertungszahl erreicht
Sollte der Bausparvertrag zuteilungsreif sein, können Sie die entsprechende Zuteilung beantragen. Das bedeutet, dass Ihnen anschließend – meistens innerhalb von sechs Monaten – das zinsgünstige Bauspardarlehen ausgezahlt wird. Dieses zahlen Sie anschließend wie einen gewöhnlichen Bankkredit in monatlichen Raten an die entsprechende Bausparkasse zurück.
Wie kann ich den Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung integrieren?
Der Bausparvertrag ist nicht dazu konzipiert, als reiner Sparvertrag zu dienen. Er ist allerdings auch nicht dafür geschaffen, dass Sie ausschließlich mit einem solchen Vertrag den Finanzierungsbedarf abdecken, den Sie aufgrund des Erwerbs einer Immobilie haben. Stattdessen nimmt der Bausparvertrag meistens nur einen Anteil am gesamten Finanzierungsvolumen ein, sodass ein sogenannter Finanzierungsmix im Rahmen der Immobilienfinanzierung häufig wie folgt aussieht:
- 60 % Annuitätendarlehen (Immobilienkredit der Bank)
- 30 % Bauspardarlehen nebst Bausparguthaben
- 10 % KfW-Darlehen
Den überwiegenden Teil der Finanzierung macht also auch heute noch meistens das Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen der Bank aus. Der Bausparvertrag, also das Bausparguthaben nebst Bauspardarlehen, macht hingegen häufig zwischen 20 bis maximal 40 Prozent des gesamten Finanzierungsbedarfs aus. Wie aber können Sie nun den Bau-Sparvertrag in die Immobilienfinanzierung integrieren?
Normalerweise geschieht das in zwei Teilen. Bei der Immobilienfinanzierung gibt es häufig einen Eigen- und Fremdkapitalbedarf. Das angesammelte Bausparguthaben zählt definitiv zum Eigenkapital und dient demzufolge dazu, dass Sie gegenüber der Bank eine ausreichend hohe Eigenkapitalquote vorweisen können. Nicht wenige Kreditinstitute fordern ein Mindesteigenkapital von 15 bis 25 Prozent, bevor sie überhaupt an eine Genehmigung eines Immobilienkredites denken.
Während das Bausparguthaben zum Eigenkapital zählt, fällt das Bauspardarlehen in den Bereich des Fremdkapitals. Durch den Bausparkredit müssen Sie natürlich weniger an nominalen Annuitätendarlehen aufnehmen, sodass sich der Finanzierungsbedarf seitens der Bank reduziert.
In der Ansparphase an Förderungen denken
Wie eingangs bereits erwähnt, ist der Bausparvertrag aufgrund der niedrigen Zinsen definitiv nicht als reiner Sparvertrag zu empfehlen. Trotzdem ist es sinnvoll, dass Sie sich eben während der Ansparphase um mögliche, staatliche Förderungen kümmern. In dieser Rubrik kommen gleich drei Förderungen eventuell infrage, nämlich:
- Wohnungsbauprämie
- Arbeitnehmersparzulage
- Riester-Förderung
Die Wohnungsbauprämie wird unter der Voraussetzung gezahlt, dass zum einen ein Bausparvertrag existiert und zum anderen Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Wenn Sie (Stand 2022) als Alleinstehender jährlich maximal ein versteuerndes Einkommen von 35.000 Euro haben (Verheiratete: 70.000 Euro), wird die Wohnungsbauprämie gutgeschrieben.
Eine zweite Fördermöglichkeit ist die Arbeitnehmersparzulage. In dem Fall müssen Sie einen Vertrag über vermögenswirksamen Leistungen abschließen, was durchaus ein Bausparvertrag sein kann. In dem Fall sind ebenfalls Einkommensgrenzen einzuhalten, die im Rahmen der Arbeitnehmersparzulage bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen in Höhe von 20.000 Euro (alleinstehend) bzw. 40.000 Euro (Verheiratete) liegen dürfen.
Die sicherlich attraktivste Fördermöglichkeit, die auch im Zusammenhang mit dem Bausparen genutzt werden kann, ist die Riester-Rente. Dort gibt es keine Einkommensgrenzen zu beachten, sondern wenn Sie mindestens vier Prozent Ihres Einkommens in den Bausparvertrag fließen lassen, erhalten Sie auf jeden Fall die volle Grundzulage in Höhe von 175 Euro im Jahr. Sind dann noch Kinder im Haushalt, können noch einmal pro Kind 300 Euro Kinderzulage hinzu kommen. Die entsprechenden Riester-Zulagen fließen dann Form des sogenannten Wohnriesters als zusätzliches Guthaben in den Bausparvertrag mit ein.
Kann ich mehrere Bausparverträge abschließen?
Selbstverständlich ist es jederzeit möglich, dass Sie nicht nur einen, sondern mehrere Bausparverträge abschließen. Ob das allerdings sinnvoll ist oder nicht, muss im Einzelfall kalkuliert werden. Seine Stärken hat der Bausparvertrag insbesondere in der Niedrigzinsphase, denn der im Tarif genannte Darlehenszins ist nach Abschluss des Bausparvertrages nicht mehr seitens der Bausparkasse veränderbar. Sie sichern sich also unter Umständen über viele Jahre hinweg äußerst günstige Hypothekenzinsen, wenn Sie nicht nur einen, sondern mehrere Bausparverträge abschließen.
Eignet sich der Bausparvertrag schon für Kinder?
Die Antwort auf diese Frage hängt vor allem davon ab, wie alt die Kinder sind. Für ein beispielsweise achtjähriges Kind würde der Bausparvertrag wenig Sinn machen, denn vor dem 18. Lebensjahr ist normalerweise nicht an Wohneigentum zu denken. In der Regel sind Immobilieneigentümer im Schnitt mindestens 24 Jahre alt, wenn sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Ist das Kind hingegen beispielsweise bereits 16 Jahre alt, kann durchaus bereits an einen Abschluss eines Bausparvertrages gedacht werden. Das ist vor allem für Hintergrund sinnvoll, dass es ohnehin einige Jahre dauert, bis der notwendige Teil der Bausparsumme angespart wurde.
