Das Eigenkapital spielt mittlerweile im Rahmen der Eigenheimfinanzierung eine sehr wichtige Rolle. Mit eigenem Kapital sind sämtliche Guthaben und Vermögenswerte gemeint, die Kreditnehmer in die Immobilienfinanzierung einbinden können. Manche Banken sind heutzutage gar nicht mehr bereit dazu, eine Eigenheimfinanzierung ohne vorhandenes Kapital anzubieten. In unserem Beitrag erfahren Sie, welche Vorteile Eigenkapital in der Baufinanzierung hat und warum eine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenmittel nicht empfehlenswert ist.
Baufinanzierung besteht oft aus Fremd- und Eigenkapital
Die weitaus meisten Immobilienfinanzierungen in Deutschland sind unter anderem dadurch gekennzeichnet, dass sie auf der einen Seite aus Fremdkapital und auf der anderen Seite zu einem bestimmten Prozentsatz aus eigenem Vermögen bestehen. Mit Eigenkapital sind in erster Linie Guthaben auf Bankkonten, Wertpapiere und sonstige Vermögenswerte gemeint, die seitens des Kreditnehmers schnell liquidierbar sind. Aber auch staatliche Förderungen in Form von Zuschüssen, wie zum Beispiel die Riester-Zulagen, können unter bestimmten Bedingungen als Vermögen in die Baufinanzierung eingebunden werden. Selbst Eigenleistungen am Bau zählen dazu, sodass es eine Reihe von Möglichkeiten gibt, Kapital zu beschaffen.
Der größte Teil des Gesamtfinanzierungsbedarf wird allerdings durch Fremdkapital gedeckt. Damit sind in erster Linie verschiedene Darlehen gemeint, die zusammen das Fremdkapital ergeben, wie zum Beispiel:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- Endfälliges Darlehen
- Fremdwährungsdarlehen
- Bauspardarlehen
- KfW-Darlehen
Da viele Banken heute keine sogenannte Vollfinanzierung vornehmen, also ohne Eigenkapital, sollten Sie eine bestimmte Quote an Eigenmitteln vorweisen können.
Finanzierungszusage wird ohne Eigenkapital unwahrscheinlicher
Der erste Grund, warum persönliches Kapital im Rahmen der Eigenheimfinanzierung zu empfehlen ist, besteht in der wahrscheinlicheren Kreditzusage der Bank. Nicht empfehlenswert ist die Eigenheimfinanzierung ohne eigenes Vermögen demnach, weil dann die Wahrscheinlichkeit geringer ist, dass der Kreditgeber eine positive Kreditentscheidung fällt. Aus Sicht der Banken ist eine sogenannte Vollfinanzierung schlichtweg mit einem höheren Risiko als eine eigene Finanzierung mit bereits vorhandenem eigenem Geld verbunden.
Das ist definitiv verständlich, denn je höher der Fremdkapitalanteil ist, desto höher ist die monatliche Rate und demzufolge die Belastung des Kreditnehmers. Ist hingegen eine gewisser Grundstock vorhanden, führt dies in der Regel zu einer stabileren Finanzierung. Deshalb bevorzugen Banken eindeutig die Eigenheimfinanzierung mit zum Beispiel 20 Prozent eigener Mittel gegenüber einer Vollfinanzierung.
Deutlich höhere Zinsen bei Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital
Ein zweiter Grund, warum die Eigenheimfinanzierung ohne Ersparnisse nicht empfehlenswert ist, sind die deutlich höheren Zinsen. Wenn der Kreditgeber die Vollfinanzierung nicht generell ablehnt, so bietet er seinen Kunden zumindest für eine Baufinanzierung mit eigenem Kapital günstigere Zinsen als für eine Eigenheimfinanzierung ohne Rücklagen an. Die Zinsdifferenzen können deutlich sein und sich im Bereich zwischen ein bis zwei Prozent bewegen.
Anders ausgedrückt: Eine Baufinanzierung ist ohne eigenes Geld manchmal wesentlich teurer, als wenn Sie zum Beispiel mindestens 10 Prozent Eigenkapitalquote vorweisen können. Manchen Kreditsuchenden ist in dem Zusammenhang nicht ganz bewusst, was im Rahmen der Baufinanzierung schon ein kleiner Unterschied beim Zinssatz ausmachen kann. Daher möchten wir im nächsten Abschnitt einmal zwei Berechnungen durchführen, und zwar einmal für eine Baufinanzierung mit und einmal für eine Eigenheimfinanzierung ohne Ersparnisse.
Beispielrechnung: Baufinanzierung mit vs. Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital
Anhand der zwei folgenden Beispielrechnungen werden Sie erkennen, wie hoch die Mehrkosten bei einer Baufinanzierung ohne eigene Mittel gegenüber einer eigenen Finanzierung mit Eigenkapital in der Praxis ausfallen können.
Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital
Kaufpreis des Einfamilienhauses: 400.000 €
Kaufnebenkosten: 40.000 €
Gesamtfinanzierungsbedarf: 440.000 €
Tilgung: 3 %
Zinssatz: 3,2 %
Zinssumme im 1. Jahr: ca. 14.800 Euro
Monatliche Rate: 2.273 Euro
Eigenheimfinanzierung mit Eigenkapital
Kaufpreis des Einfamilienhauses: 400.000 €
Kaufnebenkosten: 40.000 €
Eigenkapital: 60.000 €
Gesamtfinanzierungsbedarf: 380.000 €
Tilgung: 3 %
Zinssatz: 2,45 %
Zinssumme im 1. Jahr: ca. 9.310 Euro
Monatliche Rate: 1.725 Euro
Die Gegenüberstellung dieser zwei Rechnungen zeigt Folgendes: Zum einen ist die Zinsbelastung im ersten Jahr bei der Baufinanzierung ohne Rücklagen wesentlich höher als bei der Eigenheimfinanzierung mit persönlichem Vermögen. Dies liegt zum einen am deutlich höheren Zinssatz, zum anderen aber auch daran, dass Sie bei der Baufinanzierung ohne Habe eine höhere Fremdkapitalquote haben. Sie benötigen schlichtweg mehr Fremdkapital, weil eben kein Vermögen zur Verfügung steht. Darüber hinaus lässt sich erkennen, dass Sie ohne eigenes Kapital eine höhere Monatsrate zahlen müssen. Der Grund ist der gleiche, nämlich dass Sie einen höheren Kredit benötigen und dementsprechend mehr Zinsen zahlen und Tilgung leisten müssen.
Wie hoch sollte das eigene Kapital sein?
Eine interessante Frage im Zusammenhang mit der Eigenheimfinanzierung ist, wie hoch das bereits vorhandene Kapital sein sollte bzw. sein muss, damit die Bank den Kredit genehmigt und einen möglichst günstigen Zinssatz offeriert. Eine pauschale Antwort auf die Frage gibt es allerdings nicht, denn jedes Kreditinstitut hat seine eigenen Vorstellungen und Vorgaben davon, welche Eigenkapitalquote von den Kunden erwartet wird. Zudem ist zu unterscheiden, ob es bei der Eigenkapitalquote darum geht, dass die Finanzierung überhaupt genehmigt wird oder um einen möglichst günstigen Zinssatz.
Bezüglich der Genehmigung ist festzuhalten, dass manche Kreditinstitute überhaupt keine Eigenheimfinanzierung ohne Eigenkapital mehr anbieten. Einige Banken hingegen sind dazu bereit, wenn zumindest die Bau- oder Kaufnebenkosten durch Eigenmittel abgedeckt werden können. Die Aussage zu einem möglichst günstigen Zinssatz ist relativ einfach. Hier gilt die Maßgabe, dass Sie so viel Eigenkapital wie möglich einbinden sollten, denn umso günstiger wird der zu zahlende Bauzins. Das bedeutet, dass Sie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit bei einer Eigenkapitalquote von 25 Prozent einen deutlich günstigeren Zinssatz angeboten bekommen, als wenn Ihre Eigenkapitalquote bei 10 Prozent liegt.
Eigenkapitalvorschriften der EU-Richtlinien als Grundlage
Haben Sie sich schon einmal die Frage gestellt, warum immer mehr Banken so auf dem Eigenkapital beharren? In erster Linie sind es Richtlinien seitens der Europäischen Union, die dazu führen, dass immer häufiger auf Eigenkapital Wert gelegt wird. So gibt es zum Beispiel eine EU-Richtlinie, die Banken dazu verpflichtet, sehr auf die Bonität des Kreditnehmers zu achten. Das wiederum bedeutet, dass neben einer sauberen Schufa und einem regelmäßigen Einkommen auch Eigenkapital vorhanden sein sollte.
Die Banken sichern sich durch eine höhere Eigenkapitalquote natürlich auch selbst ab, weil dann statistisch betrachtet das Ausfallrisiko des Darlehens sinkt. Zwar sind nahezu alle Immobilienkredite durch eine Grundschuld abgesichert. Allerdings beläuft sich die Sicherheit nicht auf 100 Prozent des Gegenwertes der Immobilie und somit auch nicht auf den Gegenwert des Darlehens. Auch deshalb ist Eigenkapital hilfreich, weil dadurch weniger Fremdkapital benötigt wird und die Grundschuld häufiger als Sicherheit selbst bei einem vorgenommenen Abschlag von 20 oder 30 Prozent noch vollständig ausreicht.
